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Check list para comprar un Inmueble en Colombia

por | Ago 21, 2019

Para comprar un inmueble en Colombia, sea por un nacional colombiano o por un extranjero, es de suma importancia buscar la asesoría jurídica de una firma legal o de un abogado que tenga conocimiento especializado no sólo en derecho comercial, sino también en derecho tributario, ya que se debe hacer un análisis no sólo de la historia de la tradición del predio, sino también de los impuestos que deban pagarse, y la mejor figura jurídica para comprar el mismo. A continuación elaboraremos un check list básico que le ayudará a determinar el grado del riesgo jurídico en el que está incurriendo en la compra de un inmueble.

  1. Busque una agencia inmobiliaria reconocida en el medio. Es muy importante comprar un inmueble por intermedio de una inmobiliaria que cumpla con todos los requisitos legales, y que esté matriculada ante la autoridad competente.
  2. Si usted va a comprar el inmueble directamente al propietario, es muy importante hacer un due diligence primeramente a la persona natural o a la persona jurídica (sociedad) dueña del inmueble.
  3. Contrate un estudio de títulos con un abogado especialista. En el estudio de títulos un abogado expedirá el certificado de tradición y libertad ante la Superintendencia de Notariado y Registro, el cual contendrá toda la información necesaria de la propiedad en los últimos 20 años. Así mismo debe expedir todas las escrituras públicas relacionadas en las anotaciones del certificado de libertad y contrastarlo con el mismo.
  4. Si es un extranjero, debe nacionalizar los recursos. El dinero que usted va a traer a Colombia y que posea en el exterior, debe registrarlo y nacionalizarlo a través del Banco de la República por medio de un IMC (Intermediario del Mercado Cambiario ó banco), y en ningún caso se pueden girar divisas a través de casas de cambio. Esa monetización o nacionalización de divisas debe considerar varios aspectos como tipo de inversión, tasa de cambio, estatus del comprador (residente o no residente) entre otros, ya que las multas en materia cambiaria son muy altas, y pueden ir hasta el 200% de la monetización por utilizar el formulario incorrecto o nacionalizar indebidamente los fondos.
  5. Sea un nacional colombiano o extranjero, estudie la posibilidad de crear una sociedad que sea la propietaria del inmueble. En Colombia con las sucesivas reformas tributarias, es aconsejable hacer un análisis de la mejor figura jurídica para la compra de un inmueble. Hoy en día las altas tasas de tributación para la persona natural en Colombia, nos obligan a revisar éste asunto. Comprar un inmueble a través de una sociedad comercial, del tipo de la sociedad por acciones simplificada (S.A.S), es una buena alternativa, pero es necesario estar muy bien asesorado por una firma legal con experiencia en tributación local e internacional en caso de usted ser extranjero.
  6. Firma de un documento legal preliminar denominado promesa de compraventa. Es importante una vez ya se tienen claros todos los pasos anteriores, que su abogado o firma legal contratada en éste proceso, redacte el documento legal, que en primera instancia sería un contrato de promesa de compraventa, el cual se redacta para garantizar que el negocio prometido sea cumplido por las partes, es decir que se lleve a cabo y en donde se debe plasmar una información básica que debe contener para que sea obligatorio lo consignado en ella, de conformidad con el artículo 1.611 del código civil colombiano, subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1.887.
  7. Firma de la escritura que perfecciona la promesa, y su registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: Para firmar la escritura pública que perfecciona la promesa, el vendedor debe adjuntar los Paz y Salvos correspondientes, fotocopia de documentos de identificación y otros documentos necesarios requeridos por la Notaría. Los pagos notariales equivalen al 0,30% del valor de la operación y usualmente se paga por mitades iguales.  El vendedor debe cancelar el 1 por ciento por Retención en la Fuente sobre el valor del acto y el registro de la escritura que corresponde al 1,67% sobre el valor de la venta, el cual debe ser pagado por el comprador del inmueble. Su abogado le debe acompañar en el trámite, con el fin de que le guie en todo el proceso.

Comprar inmuebles en Colombia siempre es una gran decisión que va a tener repercusión en sus finanzas personales por el resto de su vida, así que es muy importante estar muy bien asesorado por una firma legal que le permita prevenir riesgos jurídicos de todo tipo, donde mínimamente se deben revisar los siete puntos de éste check list.

 

Por: Oscar F. Ramírez Castaño

Abogado U de M

Especialista en D. Comercial UPB

Especialista en L. Tributaria UPB

Socio Fundador de la firma

RC-Ramírez Castaño Abogados

 

 

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